תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, מהווה אחת התוכניות המשמעותיות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. תוכנית זו נועדה להעניק פתרון משולב – הן לחיזוק המבנים מפני סכנות טבע, והן ליצירת תמריצים כלכליים לביצוע הפרויקטים, כגון תוספת זכויות בנייה ליזמים. במקרים רבים, במסגרת הפרויקט, הדיירים זוכים להרחבת דירותיהם, הוספת מעליות, חניות, ממ"דים ואף חידוש חזות המבנה כולו. אך לצד ההזדמנויות, התוכנית מעוררת סוגיות מורכבות בנוגע לזכויות הדיירים, חובותיהם ויכולתם להשפיע על אופן ביצוע הפרויקט.
תמ"א 38 זכויות הדיירים – מה מגיע להם?
אחד ההיבטים המרכזיים בתמ"א 38 הוא הבטחת זכויות הדיירים לאורך כל תהליך ההתחדשות. הזכויות מתחילות כבר משלב ההחלטה על הפרויקט ונמשכות עד למסירת הדירות המחודשות ואפילו לאחר מכן. חוק המקרקעין מגן על הדיירים מפני כפייה בלתי הוגנת ומבטיח כי זכויותיהם לא ייפגעו לטובת האינטרסים של היזם או של חלק מהדיירים האחרים. דיירים המעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38 מחויבים להגיע להסכמה רחבה, אך אין צורך בהסכמת כלל הדיירים כדי לצאת לדרך. החוק מתיר ביצוע הפרויקט גם אם ישנם מתנגדים, כל עוד רוב מוגדר מהדיירים תומך. עם זאת, חשוב לדעת כי דיירים המביעים התנגדות לפרויקט יכולים להעלות טענות בפני המפקחת על המקרקעין, אשר בוחנת האם ההתנגדות מוצדקת. במקרים מסוימים, דיירים שמתנגדים ללא הצדקה חוקית יכולים להיות מחויבים להשתתף בפרויקט, תוך הבטחת מלוא זכויותיהם.
הגנות משפטיות וזכויות קנייניות
תמ"א 38 זכויות הדיירים כוללות שורה של הגנות שנועדו למנוע ניצול לרעה של מצבם. כך למשל, אסור לפגוע בזכויות הקנייניות של הדיירים, והיזם מחויב להעניק להם דיור חלופי במקרים שבהם הפרויקט דורש פינוי זמני של הבניין. כמו כן, הדיירים זכאים לקבל מידע מלא ושקוף אודות פרטי העסקה, לוחות הזמנים לביצוע הפרויקט, פירוט התוספות שהם צפויים לקבל ותנאים ברורים בנוגע לאחריות הקבלן על איכות העבודה. אחד ההיבטים החשובים בהגנה על זכויות הדיירים הוא קביעת מנגנוני בקרה ופיקוח שיבטיחו את מימוש התחייבויות היזם. לשם כך, הדיירים יכולים להיעזר בעורכי דין המתמחים בתחום כמו עו"ד גיתי בוטבול, המוודאים כי החוזים מגדירים את כל התנאים החשובים. יתרה מכך, הדיירים רשאים לדרוש ערבויות בנקאיות שיבטיחו כי היזם יעמוד בהתחייבויותיו, מה שמגן עליהם במקרה של כשל בביצוע הפרויקט.
שיפור תנאי המגורים והשבחת הנכס
מעבר להיבט המשפטי, זכויות הדיירים בתמ"א 38 כוללות גם שיפור משמעותי בתנאי המגורים. דירותיהם של הדיירים לרוב עוברות שדרוג מקיף הכולל הוספת ממ"ד, חיזוק המבנה כולו, שיפוץ החזיתות ושיפור התשתיות. נוסף לכך, בחלק מהמקרים מתווספת חניה פרטית או מקומות חניה משותפים, דבר המשביח את ערך הנכס. אחד היתרונות הבולטים של תמ"א 38 הוא שהפרויקט מבוצע ללא עלות כספית מצד הדיירים. מכיוון שהיזמים מקבלים תוספת זכויות בנייה (למשל, בניית דירות נוספות על גג הבניין או הרחבת דירות קיימות), הם מממנים את עלויות השיפוץ באמצעות הרווחים ממכירת הדירות החדשות. בכך נוצר מצב שבו הדיירים נהנים מהתחדשות הבניין, השבחת הנכס ותוספות שונות, מבלי להוציא מכיסם סכומי כסף גבוהים.
האתגרים והקשיים העומדים בפני הדיירים
למרות היתרונות הרבים, פרויקטים של תמ"א 38 אינם חפים מאתגרים. לא אחת קורה כי בין הדיירים עצמם מתגלעים חילוקי דעות סביב תנאי ההסכם עם היזם, זהות הקבלן המבצע או השפעת הבנייה על איכות חייהם במהלך העבודות. בנוסף, קיימת אי ודאות לגבי יכולתו של היזם לעמוד בהתחייבויותיו, במיוחד כאשר מדובר בחברות קטנות או חסרות ניסיון. בעיה נוספת היא הקושי שחווים דיירים מבוגרים או כאלה הסובלים ממגבלות פיזיות, הנאלצים להתמודד עם חוסר נוחות משמעותית בתקופת השיפוצים. על כן, בעת קידום פרויקט תמ"א 38, מומלץ לוודא כי ההסכם עם היזם כולל התייחסות ברורה לתנאי המעבר הזמני ולדרכי ההתמודדות עם קשיים העלולים להתעורר במהלך הבנייה.
כדי להפיק את המרב מהתהליך ולמנוע בעיות עתידיות, מומלץ לדיירים לפעול באופן מושכל, להיעזר באנשי מקצוע כגון עורכי דין ומומחים בתחום ההתחדשות העירונית, ולוודא כי כל התנאים מגובים במסמכים משפטיים ברורים. כאשר תמ"א 38 מנוהלת כראוי, היא יכולה להפוך לכלי יעיל לשיפור פני העיר ולשדרוג איכות החיים של תושביה, תוך שמירה מלאה על זכויות הדיירים. פרטים נוספים על תמ"א 38 בהיבט משפטי תוכלו למצוא כאן באתר משרד עו"ד וייעוץ משכנתאות גיתי.
